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ART e reformas em unidades autônomas


Embora não seja um acontecimento frequente, obras em unidades autônomas ainda geram grande problemas em condomínios, uma vez que muitos proprietários e moradores não sabem que é preciso permissão para realizar reformas em seus apartamentos.

Mas é necessário que se preste atenção ao fato de que as unidades ainda fazem parte de um empreendimento maior envolvendo mais pessoas e a falta da análise e acompanhamento de profissionais capacitados podem levar a riscos a estrutura de todo o prédio e a segurança de todos.

O que é uma ART

ART, ou Atestado de Responsabilidade Técnica é um documento emitido e assinado por um engenheiro ou arquiteto que deve acompanhar a obra.

É lei

A Norma Brasileira (NBR) 16.280 determina que, para a realização de obras dentro de unidades autônomas em condomínios, o dono ou morador responsável deve apresentar uma ART ao síndico para aprovação antes do início da obra.  

- Descritivo do que será feito na obra;
- Data de início e previsão de fim da obra;
- Equipamentos utilizados;
- Local de parada de caminhão para descarregar material e  caçamba de descarte;
- Dias e horários que irão subir os materiais e descer os entulhos.

A Norma tem como objetivo garantir a preservação do edifício e a segurança de seus ocupantes .

Quais obras precisam de uma ART

- Alteração de instalações elétricas, hidráulicas e de gás;
- Instalação de aparelhos como ar condicionado e banheiras;
- Envidraçamento e fechamento de varandas e sacadas;
- Perfuração da laje;
- Mudanças estruturais na unidades;
- Qualquer alteração que exija o trabalho de engenheiro ou eletricista.

Quais obras não precisam de uma ART

- Pintura de paredes;
- Pequenos reparos elétricos e hidráulicos que não afetem a estrutura do empreendimento;
- Instalação de rede de proteção;
- Manutenção de forro ou gesso que não altere o original.

Como o síndico pode controlar as obras nas unidades?

A melhor maneira é usar um app onde ele possa registrar, acompanhar e gerar relatórios de como está andando essa obra, no App da Manu o síndico pode anexar a ART, projeto, fotos e pode gerar uma relatório garantindo que a obra seguiu todo o escopo especificado no início do projeto

Responsabilidades do síndico

A Norma 16.280 também determina que o síndico é responsável pelo recolhimento e aprovação da documentação, além de acompanhar e fiscalizar a obra durante sua realização para comprovar que as atividades realizadas estão de acordo com as informadas na ART.

Caso seja identificada alguma irregularidade, é dever do síndico paralisar a obra e notificar o morador. Em casos extremos e de obras que ofereçam risco à estrutura e à segurança do empreendimento, o síndico deve se reportar à justiça para embargamento da reforma.

Caso não sinta segurança com a opinião do profissional contratado pelo proprietário/morador, o síndico pode solicitar a opinião de outro engenheiro ou arquiteto por segurança.

É importante lembrar que as reformas em áreas comuns do condomínio também exigem a emissão de ART e um profissional para acompanhamento da obra, mesmo que a autorização final ainda seja do síndico.


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