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Obras em condomínios: entenda 3 dicas


A realização de reformas e benfeitorias é algo desejável pelos moradores e fundamental para manter a infraestrutura dos edifícios. Com a renovação, é possível atender normas técnicas de construção, potencializar a utilização dos espaços disponíveis e realizar atualizações arquitetônicas.

É responsabilidade do síndico estar bem informado sobre como realizar o investimento. Aspectos legais (Código Civil), sociais (convenção e acordos no condomínio) e financeiros (dinheiro em caixa disponível, fundo de reserva) devem ser considerados e analisados com atenção.

Neste post você vai ver como gerenciar de maneira eficiente as obras em condomínios. Confira!

1. Identifique o tipo de reforma a ser realizada

Primeiramente é preciso verificar qual o tipo de benfeitoria que será feita. Segundo o artigo 1.341 do Código Civil — lei 10.406/2002, as obras são classificadas em: necessária, útil ou voluptuária. A partir desses parâmetros, a lei determina o quórum necessário para a obra ser aprovada na assembleia condominial.

Obras necessárias

São aquelas que têm o objetivo de conservar algo ou impedir sua deterioração. Alguns exemplos são:

  • obras de melhoria à acessibilidade;
  • trocas de interfone e sistemas de vigilância;
  • reparos elétricos e hidráulicos;
  • troca do sistema de elevador;
  • pintura da fachada.

Caso sejam urgentes e de baixo custo, não precisam de votação. Se não urgentes, prevalece a maioria dos votantes na assembleia (50% mais um). Se forem urgentes e de alto custo, a obra poderá ser realizada sem aprovação; entretanto, o síndico deverá convocar uma assembleia para atualizar e prestar esclarecimentos aos condôminos.

Obras úteis

São projetos em que se busca facilitar ou melhorar a utilização de determinado espaço ou equipamento. Cita-se como exemplos:

  • aumentar a área da garagem;
  • instalação de sistemas de segurança;
  • instalação de grades no perímetro do condomínio;
  • estruturação ou ampliação de academia.

Para a aprovação das obras úteis será necessário o quórum mínimo, ou seja, 50% dos moradores mais um voto.

Obras voluptuárias

São benfeitorias realizadas com o objetivo estético ou de recreação, como:

  • projeto de paisagismo nos jardins;
  • decoração das áreas comuns do edifício;
  • substituição de equipamentos de ginástica;
  • reformas no salão de festas, deixando o espaço mais agradável.

Nesse tipo de obras, será necessária a aprovação de no mínimo de 2/3 dos condôminos.

2. Revise o rateio de custos

A divisão de despesas nas obras em condomínios será realizada tendo como base a fração de cada unidade. O valor exato das partes pode ser encontrado na escritura do imóvel e na convenção do condomínio.

Assim, as obras de melhoria são consideradas despesas extraordinárias. Segundo a Lei nº 8.245/91, no artigo 22 da Lei do Inquilinato é descrito que essas despesas se entendem por aquelas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção predial, como:

  • obras destinadas a reformas;
  • pintura de fachadas;
  • benfeitorias feitas para melhorar a condição de habitabilidade do prédio;
  • indenizações previdenciárias e trabalhistas pela dispensa de empregados;
  • instalação de equipamentos de segurança e lazer;
  • despesas com paisagismo e decoração;
  • composição do fundo de reserva.

Portanto, as obras de melhoria não são pagas pelos inquilinos, e sim pelos proprietários.

3. Realize inspeções periódicas nas obras

No período de realização das reformas é importante monitorar o andamento das atividades. Para isso, garanta a emissão da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) — instrumento que os profissionais contratados para as obras registram suas atividades técnicas — mediante a empresa que realizará o serviço.      

É fundamental que o síndico mantenha os moradores informados sobre a evolução das atividades de maneira periódica. É possível utilizar sistemas mobile que dispõem de fotos e mensagens, bem como calendários de manutenção personalizados.

Com essas ações, é possível diminuir os ruídos de comunicação entre os moradores durante as reformas e facilitar a gestão financeira, os prazos e os documentos necessários para o progresso das obras em condomínios.

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