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O que é manutenção preditiva em condomínios?


Você já ouviu falar em manutenção predial e manutenção preditiva, mas não sabe exatamente o que estes termos significam?

Quem mora em prédio provavelmente já ouviu falar sobre este assunto, mas é comum que muitas pessoas realmente não compreendam, de fato, sobre o que se trata uma manutenção predial.

O termo por si só indica que estamos falando de uma manutenção feita em prédios, o que é importante para evitar acidentes e manter a boa aparência do imovel. Porém, existe a manutenção preditiva, e é aqui que muitas dúvidas surgem.

De maneira resumida, a manutenção preditiva é um conjunto de programas que são baseados em análises e medições de vibrações, análise de óleo e assim por diante.

Eles são utilizados para fazer o monitoramento de sistemas e máquinas de edifícios, com o objetivo de prever possíveis falhas e identificar sinais ou mudanças que precisam de manutenção.

Com isso, é possível evitar grandes problemas no edifício, já que é possível consertar as máquinas - o que aumenta a vida útil delas -, e reduzir impactos negativos, evitando problemas maiores.

E, quando evitamos problemas maiores, também estamos reduzindo gastos com manutenção para conserto, além de aumentar a segurança no condomínio.

Isso é extremamente importante para um síndico, já que além de proporcionar segurança para os condôminos do edifício, também está fazendo um trabalho que resultará na redução de custos.

Vale ressaltar que quando se trata de manutenção predial, é melhor ter custos com a prevenção do que com o concerto em si de um grande problema.

Existem edifícios que já são muito antigos e encontram-se em uma fase avançada de degradação.

Para estes casos, é importante fazer reformas e trocas de equipamentos, o que provavelmente custará muito mais do que se tivesse existido correções preventivas.

Quer saber mais sobre manutenção predial? Continue a leitura e confira!

Tipos de ações preditivas em edifícios

Agora que você já sabe o que é manutenção predial e a importância da manutenção preditiva, está na hora de saber quais são alguns tipos de ações preditivas em edifícios.

Veja a seguir uma lista com alguns dos tipos mais comuns em condomínios:

  1. Análise de Vibração
    Uma das principais técnicas de manutenção preditiva é a análise de vibração. Com ela é possível identificar e diagnosticar possíveis problemas em equipamentos rotativos.

    Alguns desses problemas são:
    - Desalinhamento;
    - Desbalanceamento;
    - Empenamento de eixo;
    - Problemas em acoplamento;
    - Deficiência de lubrificação;
    - Problemas elétricos em motores;
    - Rolamentos danificados;
    E muito mais!
  2. Termográfica
    Esta é uma técnica que usa raios infravermelhos para fazer a medição ou observação de padrões no que diz respeito à distribuição de temperatura.

    Isso é feito com o objetivo de adquirir informações sobre o estado operacional de equipamentos, componentes ou até mesmo de processos.
  3. Ferrografia
    A ferrografia é a técnica utilizada para fazer a monitoração do desgaste das máquinas. Isso é feito através da coleta de amostras de lubrificante - que pode ser óleo ou graxa.

    Essas amostras têm suas propriedades físico-químicas analisadas, além das partículas de desgaste que são identificadas nelas.

    Com estas análises, é possível identificar alguns problemas existentes e, a partir disso, tomar as ações necessárias de manutenção.
  4. Ultrassom Industrial
    Esta outra técnica é aplicada com o uso de um equipamento que faz a conversão de sons de alta frequência em sons que são audíveis pelo ser humano.

    A ultrassom industrial consegue detectar alguns problemas, como:

    Deficiência de lubrificação;
    Vazamentos em linhas de ar comprimido;
    Problemas elétricos;
    Problemas de válvulas em linha de vapor;
    E assim por diante.
  5. Balanceamento em campo e a linha de eixos e polias a laser
    Por último, mas não menos importantes, estão as técnicas que conseguem reduzir o tempo de paralisação para a correção de desbalanceamento e desalinhamento.

    Elas também podem reduzir a necessidade de trabalho humano, além de gastos financeiros.

Implementação de ações preditivas

A manutenção predial é extremamente importante em condomínios, principalmente quando se trata de ações preditivas.

O seu edifício possui dezenas de itens que merecem atenção, sendo alguns deles:

  • Motores;
  • Máquinas,
  • Componentes mecânicos;
  • Elevadores;
  • Painéis elétricos;
  • Sistemas elétricos;
  • Sistemas de SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas), etc.

Porém, vale dizer que a ideia de manutenção preventiva pode ser aplicada a outros tipos de sistemas. O importante é fazer isso quando os custos para o reparo não forem menores.

Por exemplo, se você identificar que tem algum sistema que pode ter ações preventivas aplicadas, mas os custos com reparo total são mais em conta, então não vale a pena investir em sua manutenção preditiva.

No entanto, na maioria dos casos, se não for em todos eles, as técnicas preditivas saem muito mais em conta do que resolver um problema.

Logo, recomendamos que os condomínios que desejam aumentar a vida útil de seus equipamentos e máquinas, reduzindo os seus custos, invistam em manutenção preditiva.

Também é importante dizer que algumas das técnicas preditivas que citamos requerem um trabalho minucioso de coleta e análise de dados para que, de fato, seja possível identificar falhas e necessidade de manutenções.

Conclusão

A manutenção predial precisa existir nos condomínios, caso contrário, todos que moram e frequentam o edifício estarão em perigo.

Construções precisam de manutenção, ainda mais quando se trata de prédios, que possuem diversos equipamentos, máquinas e sistemas operando para proporcionar o que é necessário para os condôminos.

Problemas podem acontecer. Mas, quando existe a manutenção preditiva, os riscos de que eles aconteçam - pelo menos de uma maneira mais grave - se tornam menores.

É importante deixar claro que cada tipo de manutenção - que pode ser corretiva, preventiva e preditiva - tem sua finalidade. No entanto, a preditiva é a que realmente pode antecipar as necessidades de ações para evitar problemas.

Com ela você poderá fazer intervenções nos sistemas do seu edifício, fazendo o monitoramento de sistemas, motores e equipamentos.

Assim, evitará paradas devido a quebras e surgimento de problemas maiores, aumentando a segurança no condomínio e reduzindo custos.

Ou seja, a manutenção preditiva é muito importante para qualquer condomínio e você deve implementar as manutenções para evitar problemas maiores, tornando o prédio mais seguro para todos e economizando dinheiro.


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