Escolha do regime tributário para seu condomínio: o que considerar?

Com a Reforma Tributária, os condomínios precisarão prestar atenção não apenas aos impostos pagos pelos fornecedores, mas também à composição de suas próprias receitas.

A LC 214/2025 estabelece que, em regra, condomínios edilícios não são contribuintes do IBS e da CBS. Entretanto, eles podem optar pelo regime regular, passando a recolher esses tributos e a aproveitar créditos permitidos pela legislação.

Mas será que essa escolha vale a pena?

Vamos analisar três cenários hipotéticos.

Antes, é importante entender a chamada regra dos 80/20.

Ela estabelece que, quando menos de 80% da receita total do condomínio vem das taxas e demais valores cobrados dos próprios condôminos, o condomínio que não optou pelo regime regular passa a estar sujeito ao IBS e à CBS sobre suas operações tributáveis.

Isso pode acontecer quando o condomínio obtém mais de 20% de suas receitas de outras fontes, como aluguel de espaços para antenas, lojas comerciais, mercadinhos ou lavanderias.

ATENÇÃO: ultrapassar esse limite não significa que todas as taxas condominiais serão tributadas. A regra afeta o enquadramento das operações tributáveis realizadas pelo condomínio.

1. Condomínio de baixa renda

Imagine um condomínio residencial popular que arrecada R$ 20.000 mensais em taxas condominiais e não possui receitas comerciais.

Nesse caso, as taxas representam 100% da receita.

Em princípio, permanecer fora do regime regular tende a ser a alternativa mais simples, pois a opção faria com que as taxas condominiais também fossem tributadas.

2. Condomínio residencial com mercadinho e lavanderia

Imagine um condomínio com as seguintes receitas mensais:

Taxas condominiais: R$ 62.000
Espaço cedido para mercadinho: R$ 5.000
Espaço cedido para lavanderia: R$ 3.000
Receita total: R$ 70.000

As taxas condominiais representam 88,6% das receitas, enquanto as receitas comerciais representam 11,4%.

O condomínio permanece acima do limite de 80% previsto na legislação.

Nesse cenário, a decisão de optar pelo regime regular deve considerar o volume de despesas que geram créditos e o impacto da tributação das taxas condominiais.

3. Condomínio com lojas comerciais e antena

Agora imagine um condomínio que arrecada mensalmente:

Taxas condominiais: R$ 100.000
Locação de lojas no térreo: R$ 25.000
Locação de espaço para antena: R$ 15.000
Receita total: R$ 140.000

Nesse caso, as taxas condominiais representam 71,4% das receitas, enquanto as receitas comerciais representam 28,6%.

O condomínio ultrapassou o limite de 20% de receitas de terceiros.

Se não optar pelo regime regular, ficará sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações tributáveis que realizar, com direito a créditos proporcionais, conforme a legislação.

Isso não significa que todas as taxas condominiais serão automaticamente tributadas.

Afinal, qual regime escolher?

Não existe uma resposta única.

O síndico, com apoio da administradora e de profissionais tributários, precisa avaliar:

A composição das receitas do condomínio.
O volume de despesas com serviços e fornecedores.
Os créditos tributários que poderão ser aproveitados.
O impacto da tributação sobre as taxas condominiais.
As obrigações fiscais decorrentes da escolha.

IMPORTANTE: optar pelo regime regular pode permitir o aproveitamento de créditos, mas também significa tributar as taxas condominiais. Por isso, a decisão precisa ser fundamentada em números, não apenas na expectativa de recuperar impostos.

A Reforma Tributária exige uma gestão condominial cada vez mais preparada.