IVA, IBS e CBS: como o regime tributário pode impactar os custos do seu condomínio?

Com a Reforma Tributária, o Brasil passa a adotar o chamado IVA Dual, composto por dois tributos:

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substituirá o ICMS e o ISS, de competência estadual e municipal.
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): substituirá o PIS e a Cofins, de competência federal.

O IVA é baseado na tributação do valor agregado. Isso significa que, no regime regular, os tributos pagos nas aquisições podem gerar créditos, reduzindo o valor a recolher nas operações seguintes.

Mas por que isso importa para o seu condomínio?

Porque o impacto da reforma dependerá, em grande parte, do regime tributário dos fornecedores e do próprio condomínio.

1. O regime tributário dos fornecedores

Empresas de limpeza, portaria, segurança, manutenção e administração condominial podem estar enquadradas em diferentes regimes tributários.

Simples Nacional: empresas que permanecem no simples terão tratamento específico para IBS e CBS. Em determinadas situações, poderão optar pela apuração desses tributos pelo regime regular.

Lucro Presumido e Lucro Real: são regimes de apuração de tributos sobre o lucro. Em regra, essas empresas estarão sujeitas ao regime regular do IBS e da CBS, com possibilidade de aproveitamento dos créditos permitidos pela legislação.

IMPORTANTE: Isso significa que dois fornecedores que prestam exatamente o mesmo serviço podem apresentar custos tributários diferentes.

2. Um exemplo prático

Imagine que seu condomínio esteja contratando uma empresa de limpeza.

Fornecedor A, Simples Nacional
Fornecedor B, Lucro Presumido

Embora os preços sejam iguais, o tratamento tributário é diferente.

Para um condomínio que não está no regime regular do IBS/CBS, os créditos dessas contratações não poderão ser aproveitados. Nesse caso, o preço final e a qualidade do serviço continuam sendo critérios fundamentais.

3. E qual será o regime do condomínio?

A LC 214/2025 estabelece regras específicas para os condomínios edilícios.

Em determinadas condições, o condomínio não será contribuinte do IBS e da CBS, mas poderá optar pelo regime regular.

Fora do regime regular: em regra, não recolhe IBS/CBS sobre as taxas condominiais e não aproveita créditos tributários das contratações, observadas as hipóteses legais de tributação de outras operações.

No regime regular: passa a tributar suas operações conforme a legislação, inclusive as taxas condominiais, mas poderá aproveitar créditos tributários permitidos.

IMPORTANTE: poder aproveitar créditos não significa necessariamente pagar menos impostos. A escolha exige uma análise das receitas, despesas e contratações do condomínio.

4. O que o síndico precisa fazer?

Identificar o regime tributário dos principais fornecedores.
Avaliar possíveis impactos nos contratos de serviços.
Mapear as receitas e despesas do condomínio.
Simular os efeitos de uma eventual opção pelo regime regular.

A Reforma Tributária pode mudar os custos do seu condomínio, mas o impacto não será igual para todos.

Em linhas gerais, seu condomínio pode se beneficiar da opção pelo regime regular do IBS e da CBS, especialmente se possui despesas elevadas com serviços terceirizados. Nesse regime, poderá aproveitar créditos tributários dessas contratações, conforme as regras legais, reduzindo o valor dos tributos a recolher.