O que é a Reforma Tributária e por que ela é importante para você síndico de um condomínio?

A Reforma Tributária é uma mudança na forma como o Brasil cobra impostos sobre o consumo de bens e serviços. Ela substituirá gradualmente, entre 2026 e 2033, cinco tributos o PIS, Cofins, IPI (em grande parte), ICMS e ISS, por um novo modelo, baseado principalmente em dois impostos:

IBS: de competência estadual e municipal.
CBS: de competência federal.

Vamos então às definições, o IBS é o imposto sobre bens e serviços, substituirá o ICMS e o ISS, unificando a tributação estadual e municipal. Com gestão compartilhada entre estados e municípios, esse tributo afetará principalmente as contratações de serviços, comuns na vida do condomínio. A alíquota estimada do IBS está projetada entre 17,5% e 18,5%.

O CBS é a contribuição sobre bens e serviços, é um tributo federal que substituirá o PIS, COFINS e IPI, incidirá sobre praticamente todos os serviços contratados pelo condomínio, desde limpeza e segurança até manutenções. O grande diferencial da CBS é que empresas poderão abater os créditos tributários das etapas anteriores, mas os condomínios enfrentam uma desvantagem importante: por não serem contribuintes diretos, não poderão aproveitar esses créditos, a não que optem pelo regime regular, que explicaremos melhor em outo post, sua alíquota estimada ficará entre 8% e 9%.

Mesmo que o condomínio não seja uma empresa, a reforma pode afetar:

Os custos de serviços terceirizados, como limpeza, portaria e manutenção.
Os contratos com fornecedores.
A gestão financeira e o planejamento orçamentário.
As obrigações fiscais e a emissão de notas fiscais.

O que precisa ser monitorado e mapeado?

receitas que não decorrem diretamente do rateio das despesas. Entre elas:

Locação para antenas de telecomunicações
Aluguel de espaços publicitários
Garagens e estacionamentos rotativos terceirizados
Locação de salão de festas, churrasqueiras e áreas de lazer, para não moradores
Locação de espaços comerciais

IMPORTANTE: Segundo o art. 26 da LC 214/2025, quando as taxas e demais valores cobrados dos próprios condôminos representam menos de 80% da receita total, o condomínio que não optou pelo regime regular passa a estar sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações tributáveis que realizar, com direito a créditos proporcionais.

Exemplo prático: a regra dos 80 - 20

Imagine um condomínio com as seguintes receitas mensais:

Receita das taxas condominiais: R$ 180.000
Locação de espaço para antena: R$ 8.000
Receita total: R$ 188.000

Nesse cenário, as taxas condominiais representam 95,7% da receita total, enquanto a antena representa apenas 4,3%.

Portanto, o condomínio permanece acima do limite de 80% de receitas provenientes dos próprios condôminos.

Mas atenção: se as receitas provenientes de outras atividades ultrapassarem 20% do total, o condomínio não optante pelo regime regular poderá passar a ser contribuinte do IBS e da CBS sobre suas operações tributáveis, conforme o art. 26 da LC 214/2025.

Isso demonstra por que o síndico precisa conhecer e acompanhar todas as fontes de receita do condomínio, é fundamental identificar as diferentes fontes de receita do condomínio e acompanhar sua participação no orçamento.

A Reforma Tributária não é apenas uma mudança nos impostos. É uma mudança que exige planejamento dos condomínios.